Сопровождение сделок с недвижимостью
Операции с недвижимостью в Эстонии регулируются Законом о вещном праве (Asjaõigusseadus, AÕS) и Законом о Крепостной книге (Kinnistusraamatuseadus). Все сделки с недвижимостью, ипотеки и сервитуты удостоверяются нотариально и регистрируются в Крепостной книге (kinnistusraamat) — это условие перехода права собственности. Мы проверяем юридическую чистоту объекта, готовим договор, сопровождаем у нотариуса, контролируем регистрацию.
Наши услуги
- Due diligence — проверка юридической чистоты объекта до сделки: Крепостная книга, обременения, ипотеки, сервитуты, налоговые задолженности, неоформленные жильцы
- Договор купли-продажи — составление, переговоры об условиях, сопровождение у нотариуса
- Договор дарения недвижимости — с оговоркой о проживании или без
- Договор мены
- Ипотека (hüpoteek) — оформление и снятие обременения
- Сервитуты (проход, проезд, коммуникации) и реальные обременения
- Аренда — долгосрочные договоры, коммерческая аренда
- Узаконение самостроя, исправление ошибок в Крепостной книге
- Споры с соседями, границы участков, совместная собственность
- Налоги при продаже — консультация по освобождению от подоходного налога при продаже единственного жилья
Как проходит сделка с недвижимостью
- Предварительная проверка — запрашиваем выписку из Крепостной книги, сверяем с фактическим состоянием, проверяем обременения и долги
- Предварительный договор (при необходимости) — фиксирует намерения, задаток, сроки
- Подготовка основного договора — с учётом особенностей объекта и интересов клиента
- Сделка у нотариуса — обязательная форма для перехода права собственности. Нотариус удостоверяет подписи, проверяет дееспособность сторон, разъясняет последствия
- Оплата — через нотариальный депозит или эскроу-счёт банка
- Регистрация в Крепостной книге — нотариус направляет заявление, регистрация 1-7 рабочих дней
- Передача объекта — по акту, с показаниями счётчиков
Проверка объекта до покупки
Типичные риски, которые мы проверяем:
- Действительный собственник и его право распоряжения (доли супруга, наследников)
- Ипотеки и арестные запреты в Крепостной книге
- Налоговые задолженности по земельному налогу
- Нерасчётные или неоформленные проживающие лица
- Технические и коммунальные задолженности
- Сервитуты (проход, ЛЭП, водопровод) — ограничения для владельца
- Разрешения на строительство и соответствие техническому паспорту
- Природоохранные ограничения (береговая линия, охраняемые зоны)
Налогообложение
Продажа недвижимости облагается 20% подоходным налогом с прироста капитала. Освобождение — при продаже единственного жилья, где продавец был зарегистрирован. При продаже по наследству облагается разница между текущей ценой и рыночной на момент наследования. Покупатель платит госпошлину за регистрацию в Крепостной книге (зависит от стоимости объекта).